Как взять кредит под залог недвижимости

Что такое кредит под залог недвижимости

Это заём, обеспечением по которому выступает ваша квартира, дом, апартаменты или иной объект. Банк регистрирует залог (ипотеку в силу договора), и до полного погашения распоряжаться недвижимостью без согласия банка нельзя — продать, подарить, перепланировать с изменением документов. Поскольку у банка есть обеспечение, ставка по такому кредиту обычно ниже, а сумма и срок — больше, чем по обычному потребительскому займу.

Главный риск называйте вещи своими именами: при систематической просрочке банк вправе через суд обратить взыскание на заложенный объект и продать его, чтобы погасить долг. Поэтому такой кредит требует трезвого расчёта, а не оптимизма.

Когда он уместен

К залоговому кредиту прибегают, когда нужна крупная сумма надолго: капитальный ремонт, обучение, развитие дела, объединение нескольких долгов в один платёж. Часть таких кредитов нецелевые — банк не спрашивает, на что пойдут деньги. Если же цель банку известна и одобрена, ставка иногда ниже.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Посчитайте бюджет с запасом

До заявки прикиньте комфортный платёж и срок. Заложите не только проценты, но и сопутствующие расходы: оценку объекта, страхование, госпошлину за регистрацию. Ориентир по нагрузке — платёж по всем кредитам не должен съедать больше половины дохода; банк всё равно рассчитает ваш показатель долговой нагрузки и учтёт его при решении.

Шаг 2. Сравните банки

Сопоставьте предложения по ставке, сроку, требованиям к объекту и заёмщику, доле от стоимости, которую готовы выдать, и допрасходам. Смотреть условия в одном месте удобно через агрегатор.

Шаг 3. Подайте заявку

Заявку подают онлайн или в офисе. Банк проверит платёжеспособность и кредитную историю и вынесет предварительное решение. Одобрение не гарантировано — оно зависит и от вашей ситуации, и от объекта.

Шаг 4. Соберите документы

Обычно нужны паспорт, подтверждение дохода и занятости, а также правоустанавливающие документы на недвижимость и выписка из ЕГРН. Точный список зависит от банка — запросите его заранее, чтобы не терять время.

Шаг 5. Закажите оценку

Банк требует независимую оценку рыночной стоимости объекта. От неё зависит максимум кредита: банк выдаёт лишь часть стоимости недвижимости (долю задаёт сам). Оценку обычно оплачивает заёмщик.

Шаг 6. Подпишите договор и зарегистрируйте залог

После одобрения объекта подписываете кредитный договор и договор залога. Залог регистрируется в Росреестре — в ЕГРН вносится запись об обременении. Параллельно оформляется страхование предмета залога.

Шаг 7. Получите деньги

Деньги перечисляют после регистрации залога. По нецелевому кредиту распоряжаетесь ими свободно.

На что смотреть внимательно

• Полная стоимость кредита (ПСК). Закон обязывает банк указать её в рамке на первой странице договора. Это честнее ставки, потому что учитывает все обязательные платежи.
• Страхование. Страхование самого объекта залога обязательно по закону об ипотеке. От личного и титульного страхования отказаться можно, но банк вправе поднять ставку.
• Период охлаждения по страховке. Навязанную добровольную страховку можно вернуть в течение 14 календарных дней — это закреплённый законом срок.
• Требования к объекту. Подойдёт не любая недвижимость: бывают ограничения по типу, износу, статусу земли и юридической чистоте.
• Досрочное погашение. По закону гасить кредит досрочно можно без штрафов и комиссий, уведомив банк; уточните только порядок уведомления.

Частые ошибки

1. Переоценить силы. В залоге ваше жильё, и при длительной просрочке его можно лишиться. Берите посильную сумму.
2. Смотреть только на ставку. Оценка, страхование и комиссии заметно меняют итоговую стоимость — сравнивайте по ПСК.
3. Не проверить объект заранее. Отказ из-за несоответствия недвижимости требованиям банка — частая причина потерянного времени.

Сравнить условия по кредитам разных банков и прикинуть нагрузку удобно на Finance.ru; если рассматриваете покупку жилья в кредит, посмотрите также раздел ипотеки. Оформление и точные параметры — на стороне выбранной организации, а сервис сравнения бесплатен.