Квартира в ипотеке — это полноценная собственность заемщика. Данное право закреплено за ним пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ. Однако ипотечный кредит предполагает обременение недвижимости, которая является предметом залога по договору с кредитором. Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ продать залоговое имущество можно только с согласия залогодержателя — банка. Для этого нужно обратиться в его офис и подать соответствующее заявление.
Как продать ипотеку
Разберем самые распространенные способы проведения такой сделки.
Досрочное погашение
Продать ипотечное жилье можно без разрешения банка-кредитора, если погасить оставшуюся задолженность досрочно. Способ подойдет, когда у владельца есть достаточная сумма или остаток по кредиту незначителен. Если средств на полное погашение нет, продавец может запросить у покупателя соответствующий задаток.
Порядок действий следующий:
- Найти заинтересованное в покупке лицо, которое будет готово внести задаток
- Согласовать и подписать предварительный договор купли-продажи
- За счет задатка выплатить остаток долга
- Запросить справку в банке о полном исполнении финансовых обязательств
- Снять обременение в МФЦ
- Продать не обремененную недвижимость по договору купли-продажи и получить оставшуюся сумму от покупателя
Задаток выступает первым платежом, а также служит обеспечением выполнения обязательств сторонами. Если собственник передумает заключать основной договор купли-продажи, то согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ он обязан уплатить двойную сумму задатка покупателю. Если стороной, ответственной за неисполнение договора, выступает покупатель, получить задаток обратно он не сможет.
Плюсы
Не требуется разрешение залогодержателя
Минусы
На поиски покупателя, готового оплатить остаток по ипотечному кредиту, уходит больше времени
Продажа с погашением по ходу сделки
Этот способ продажи квартиры в ипотеке схож с предыдущим, но в сделке участвует банк. План действий следующий:
- Владелец получает согласие залогодержателя продать жилье
- Кредитор выдает ему справку об оставшейся задолженности
- Приобретатель перечисляет деньги в две депозитарные ячейки: для банка-кредитора — остаток долга, для продавца — остаток цены залоговой квартиры
- Сторонами заключается договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности в Росреестре
- Бывший собственник получает залоговое обязательство, банк — деньги из своей ячейки, новый собственник — закладную (после чего может снять обременение в МФЦ)
- Долю из своей ячейки продавец получает последним
Плюсы
Процесс полностью контролируется банком, поэтому более безопасна и надежна для покупателя, поэтому найти желающего купить ипотечную недвижимость можно быстрее
Минусы
- Приобретатель должен иметь всю сумму, в которую оценена недвижимость
- Кредитор может установить свои условия касательно сроков, даты заключения соглашения и пр.
Переоформление кредитных обязательств на покупателя
При таком способе обязательства по кредитному договору переоформляются на нового заемщика в банке-залогодержателе. Это альтернативное решение, если нет достаточной суммы для погашения долга для снятия обременения. Но есть условие: новый заемщик должен соответствовать требованиям, которые кредитор предъявляет к клиентам в рамках ипотечного кредитования. Для этого будут запрошены финансовые документы и проверена кредитная история, как и при стандартной подаче заявки на ипотеку.
Плюсы
- Найти желающих купить жилье проще, так как многие предпочитают кредит, а не оплату полной стоимости
- Не нужно досрочно гасить оставшийся долг
- Снятие обременения не потребуется
Минусы
- Новый собственник переплачивает большую сумму банку по процентам
- Кредитор может не одобрить нового заемщика, если признает его неблагонадежным
Сделка полностью под контролем банка
Если заемщик не вносит ежемесячные платежи, то на основании решения суда залогодержатель может сам продать квартиру в ипотеке через онлайн-торги. Полученные средства будут направлены на погашение основной задолженности, а также всех процентов, штрафов, пеней и судебных расходов. Если после этого остается какая-то сумма, ее возвращают должнику.
Такой способ применим, когда у заемщика ввиду жизненных обстоятельств нет денег, чтобы платить банку. Он наименее выгодный, ведь недвижимость на торгах продают по цене ниже рыночной. В результате велик риск того, что владелец еще и останется должен кредитору. Более выигрышным решением в таком случае может стать рефинансирование ипотеки — уменьшение размера ежемесячного платежа и продление срока кредитования.
Плюсы
Избавление от долгового бремени
Минусы
- Собственник остается без жилья и часто без денег
- Нельзя контролировать процесс продажи — залогодержатель продает объект по невыгодной цене
Какие нужны документы
Для продажи квартиры в ипотеке владелец должен собрать и подать кредитору пакет документов, куда должны входить:
- Удостоверения личности всех участников сделки
- Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку или детям — свидетельства о рождении, разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья
- Письменное согласие супруга
- Выписка из ЕГРН
- Выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных в жилом помещении лиц
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
- Отчет об оценке объекта
- Справка, подтверждающая, что собственник не стоит на учете в ПНД
Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры
Если после покупки прошло меньше 5 лет, владелец обязан уплатить с продажи НДФЛ в размере 13% от ее стоимости. Если недвижимость является единственным жильем, этот срок сокращается до 3 лет, по истечению которых налог уплачивать не придется.
В случае с непогашенной ипотекой в расходы также входят первоначальный взнос и ежемесячные платежи, которые собственник успел внести до того, как решился продавать жилье. Для подтверждения расходов потребуется выписка из банка-кредитора.
Налог = (Прибыль – Первый взнос – Ежемесячные платежи) × 13%
Например: Квартира продана за 2,5 млн рублей, первоначальный взнос составлял 450 тыс. рублей, собственник уже выплатил 560 тыс. рублей. Считаем:
Налог = (2 500 000 – 450 000 – 560 000) × 13% = 193 700
Такой способ расчета подходит, если цена недвижимости больше 70% от ее кадастровой стоимости. Если цена меньше этих 70%, применяется другая формула:
Налог = (Кадастровая стоимость × 0,7 – 1 млн рублей) × 13%
Например: Объект оценен в 1,5 млн. Считаем:
Налог = (1 500 000 × 0,7 – 1 000 000) × 13% = 6500
Если нет документов, которые подтверждают расходы на недвижимость, собственник может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Для этого нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ по окончании года, подготовить документы, подтверждающие факт продажи собственности, и подать их в налоговую.
Как скоро можно продать ипотечную квартиру
Продавать залоговое имущество непросто, но выполнимо. Такого рода сделка требует больше времени, независимо от того, какой выбран способа реализации. Обычно это связано с нежеланием покупателей сталкиваться с рисками и лишней бюрократией.
Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно разместить объявление на специализированной платформе, добавить подробное техническое описание, подробно прописать условия и назначить приемлемую цену. Ускорить процесс поиска будущего владельца поможет скидка в 15–20%. Если же это невозможно, скорость продажи будет зависеть от того, как быстро найдется заинтересованный покупатель и сколько времени потребуется на оформление необходимых документов.
Заключение
Право продажи недвижимости в ипотеке закреплено за собственником законом. Отчуждение предмета залога возможно только с согласия банка, если речь не идет про досрочное погашение задолженности и снятие с объекта с обременения. Есть несколько способов к которым можно прибегнуть: покупатель может переоформить договор на себя или выплатить полную цену в ходе оформления сделки.
Самый непривлекательный вариант — продажа залога на торгах банком. Чтобы быстрее продать жилье, рекомендуется сделать скидку или привлечь риелторское агентство.
