Введение
Есть несколько способов обзавестись жильем, не имея на руках всей суммы на его покупку. К самым популярным среди россиян относятся ипотечные кредиты и возможность погашения стоимости недвижимости равными частями, которую предоставляют компании-застройщики. Когда есть такой выбор, покупателю будет полезно узнать, что лучше: ипотека или рассрочка — давайте разбираться в тонкостях.
Определение
Ипотека — это продукт банка. По сути это целевой кредит на покупку недвижимости, которая одновременно выступает залогом по нему. Взять его можно под процент, который устанавливается кредитором с учетом:
- Ключевой ставки Центрального Банка РФ
- Мер социальной поддержки
- Собственной внутренней политики
Помимо покупки недвижимости, ипотечный займ можно взять для рефинансирования имеющихся целевых кредитных договоров на более выгодных условиях.
Рассрочка — это продукт строительной компании. В рамках такой сделки покупатель оплачивает первоначальный взнос, а остаток обязуется выплатить в течение установленного застройщиком периода. Срок и размер ежемесячного платежа согласовывают в индивидуальном порядке и прописывают в договоре.
Рассрочка от застройщика бывает:
- Беспроцентная. Оставшаяся после первого взноса сумма дробится на равные платежи без дополнительных процентов. Допускается также возможность оплаты остатка одним платежом в конце срока действия договора
- Процентная. На остаток ежемесячно начисляют небольшой процент, зачастую не более 1–2%. Тогда строительная компания может уменьшить сумму первого взноса и разделить платежи на более продолжительный период
В случае с рассрочкой большое значение имеет репутация компании-застройщика: выбирать следует внимательно, иначе велик риск потерять деньги.
В чем разница между ипотекой и рассрочкой
Сравним эти инструменты по семи основным критериям, которые важны для заемщика.
| Ипотека | Рассрочка | |
| Срок кредитования | до 30 лет | В среднем до 2 лет |
| Переплата (процентная ставка) | С господдержкой — от 2% до 8% Без господдержки — от 16%(прогноз на 2024 год из-за повышения ключевой ставки до 15%) | Не зависит от ключевой ставки, определяется продавцом индивидуально — обычно до 2%, часто отсутствует вовсе (0%) |
| Первоначальный взнос | от 20–30% | В среднем от 30% до 50% (больше — по желанию покупателя) |
| Кредитор | Банк | Застройщик |
| Вид недвижимости | Жилье на первичном и вторичном рынках | В основном — квартиры в новостройках |
| Страховка | Страховка залога — обязательна (на весь срок кредитования) Страховка титула и жизни — по желанию заемщика (позволяет улучшить условия кредита) | Не требуется |
Преимущества и недостатки
Чтобы взвесить все за и против, нужно оценить все сильные и слабые стороны каждого из способов покупки жилья.
Ипотека
Плюсы
- Приобретенную недвижимость можно сразу использовать по назначению. Заемщик после покупки может въехать в новое жилье и получить прописку
- После выплаты кредита можно получить налоговый вычет 13% с основной суммы кредита, а также с уплаченных по нему процентов
- Государством предусмотрены льготные программы для разных категорий граждан. Подробнее с ними можно ознакомиться, прочитав нашу статью «Виды ипотечных кредитов». Это неплохой способ сэкономить на процентах, например, IT-специалисты могут купить квартиру со ставкой до 5%
- Кредит долгосрочный, поэтому удастся подобрать комфортный ежемесячный платеж. Иногда его размер даже меньше, чем средняя по рынку арендная плата
- Перед заключением сделки кредитор проверяет недвижимость на юридическую чистоту. Благодаря этому риски столкнуться с мошенниками или приобрести проблемное жилье минимальны
Минусы
- До полного погашения жилье остается в залоге у банка-кредитора. Собственник не может ее продать, обменять, передать в дар — на любые сделки необходимо письменное согласие. Если не платить по графику, недвижимость будет изъята
- Без согласования с банком нельзя проводить перепланировку
- Каждый год нужно продлевать страховку залога — это дополнительные расходы для владельца
- К заемщику предъявляется много требований: официальное трудоустройство и зарплата, достаточный уровень дохода, хорошая кредитная история и другие. Банк сохраняет за собой право отказать потенциальному заемщику, если тот, по его мнению, неблагонадежен. Или же могут быть предложены менее выгодные условия кредитования (выше ставка, меньше срок)
Рассрочка
Плюсы
- Продавец не требует от покупателя финансовые документы (справку о доходах, подтверждение занятости, выписки со счетов) и не проверяет кредитную историю
- Полное отсутствие переплаты или минимальный процент
- В случае временной неплатежеспособности изменить график внесения платежей проще, чем при сотрудничестве с банком
Минусы
- Большой первый взнос и ежемесячные платежи
- Застройщик может поднять цену квадратного метра для покупателей, выбравших рассрочку
- До полной выплаты право собственности на жилье остается у продавца
- Выгодные условия погашения чаще всего доступны только на этапе строительства. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, строительная компания может ввести дополнительные платежи (аренда, надбавка к стоимости квадратного метра)
Что лучше
Нельзя однозначно заявить, что ипотека или рассрочка лучше или хуже по отношению друг к другу. Оба инструмента одинаково эффективны в реализации главной цели — покупки недвижимости. Делать выбор в пользу одного или другого следует исходя из сложившейся жизненной ситуации.
Допустим, ваш ежемесячный доход позволяет вносить достаточно крупные платежи в течение года-двух. Тогда лучше избежать переплаты и оформить программу рассрочки в строительной компании без участия банка — таким образом можно сэкономить весьма крупную сумму. Если заключить сделку на этапе застройки, выгода будет еще больше. К моменту, когда дом сдадут в эксплуатацию, вы уже скорее всего погасите всю стоимость недвижимости. Также прямое сотрудничество с компанией-застройщиком выгодно, когда новая квартира покупается за счет продажи старой.
Для тех, кто имеет стабильный, но не слишком большой доход, более выигрышен ипотечный кредит. Размер платежа зависит от срока кредитования: чем он дольше, тем меньше придется платить кредитору в месяц, что намного проще для большинства граждан. В случае сложной жизненной ситуации заемщик может оформить ипотечные каникулы на срок до шести месяцев. К тому же, ипотечное жилье можно сдавать в аренду и за счет платы покрывать расходы на выплату ежемесячных платежей.
Заключение
Ипотека и рассрочка — это инструменты, которые помогают обзавестись жильем, если денег на оплату всей стоимости недвижимости сразу нет. В первом случае кредитором выступает банк, во втором — компания-застройщик. Каждый способ имеет сильные и слабые стороны, а значит у покупателя больше возможностей выбрать более выигрышное предложение конкретно для себя. Доступные программы с выгодными условиями кредитования есть в обоих случаях. По ипотечным займам снизить переплату помогает государство. Девелоперы же продают квартиры по более низкой цене на этапе застройки, что выгодно для каждой из сторон.
