Как правильно и выгодно начать инвестировать в недвижимость в 2024

Введение

Деньги могут работать и приносить прибыль. Свободные средства размещаются на банковских депозитах, на них покупают акции предприятий или ценные бумаги, отдают в доверительное управление. Вложения в недвижимость относятся к надежным направлениям инвестирования. 

Таким образом можно защитить сбережения от инфляции, приумножить капитал, заиметь источник пассивного дохода, набраться опыта в инвестировании. Выделяют два способа получения прибыли: перепродажа недвижимости и сдача в аренду после реконструкции. Для снижения рисков и выбора прибыльного объекта предлагается алгоритм действий. 

Цели инвестирования в недвижимость

Граждане вкладывают деньги, покупают жилые помещения и нежилые объекты, при этом преследуют следующие цели:

• Увеличение первоначального капитала. Оно связано с постепенным ростом цен на недвижимость
• Сбережение денежных накоплений от инфляции. Достигается за счет низких рисков, минимального обесценивания объектов. Безопасность инвестиций объясняется надежностью вложений в недвижимость, цена не испытывает значительных колебаний
• Получение пассивного дохода
• Получение прибыли за счет перепродажи жилых и нежилых объектов
• Получение практического опыта. Начинающий бизнесмен обретает знания и навыки вложения средств в недвижимость. Они пригодятся при инвестировании в другие активы

Но недвижимость не теряет своей актуальности как объект инвестирования. Растут цены за квадратный метр в новостройках, они превышают уровень инфляции на 12,2%. Новостройки относятся к более перспективным объектам. Если рост стоимости жилья на вторичном рынке составляет 5–7%, то для первичного этот показатель в среднем составляет 6–8%. Для регионов с низким рынком он еще выше.

Какой бывает недвижимость и сколько она приносит

Под недвижимостью понимают имущество, связанное с землей фундаментом, при перемещении которого будет нанесен непоправимый ущерб его применению. Необязательно целостный объект, это может быть недостроенное здание. Но асфальтированная площадка без фундамента к недвижимости не относится. 

Согласно первой части ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.10.2023 г., недвижимое имущество делится на:

• Земельные наделы и участки недр
• Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
• Жилые и нежилые помещения, машино-места, которые указаны в кадастровой документации
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие госрегистрации

Недвижимость может быть коммерческой и некоммерческой. Первая группа объединяет здания и сооружения, принадлежащие коммунальному, государственному или общественному сектору, помещения социального значения и церкви. Эти объекты нельзя продавать, покупать без разрешения компетентного органа государственной власти РФ. Вторая группа включает коммерческую недвижимость, то есть имущество, принадлежащее частным лицам, которое может быть предметом сделки купли-продажи.

Коммерческая недвижимость состоит из жилых и нежилых объектов:

• Квартиры на первичном рынке — жилплощадь в новостройке, ранее не использовавшаяся для проживания
• Квартиры на вторичном рынке. Они отвечают требованиям к жилым помещениям, но используются во второй или последующие разы
• Домовладения — отдельные жилые здания с придомовой территорией, в их состав может входить одна или несколько квартир, принадлежащих одному хозяину
• Офис — административное помещение, в котором не проживают люди, а размещается руководство и персонал организации 
• Склад — это сооружение для хранения, сортировки и переработки определенной группы товаров
• Промышленная недвижимость объединяет объекты, которые построены для выполнения конкретных производственных задач
• Гостиничная недвижимость — это здания для временного проживания людей 
• Торговая недвижимость — помещения, в которых ведется торговая деятельность

Эффективность инвестиций оценивают, учитывая доходность недвижимости. Индекс доходности рассчитывается как отношение абсолютной величины дохода к сумме первоначальных вложений: 

где:

r — доходность

Ve — цена финансового актива на конец периода

Vb — цена финансового актива на начало периода

Проведенное исследование инвестиций в недвижимость за последние пять лет по регионам Российской Федерации дало возможность оценить рейтинг доходности по стране. Лидирует Краснодарский край с показателем 19,7% в год. Второе и третье место рейтинга заняли Республика Алтай с 18,2% и Республика Адыгея с 15,9%. Замыкает список Оренбургская область с 1,2%. По стране индекс доходности составил 9,3%.

Способы инвестирования в недвижимость

С помощью инвестиций в недвижимость собственник рассчитывает получить доход. Он может быть небольшим, но постоянным или крупным и единоразовым.

Есть два способа получения прибыли:

• Покупка с целью перепродажи по более высокой цене 
• Последующая сдача в аренду. Такой вариант подходит тем, кто желает иметь постоянный источник дохода 

Доход получают от покупки недвижимости для перепродажи по окончании перепланировки и строительных работ. Можно купить квартиру в плохом состоянии в старой центральной части города, переоборудовать, выполнить современный ремонт. В дальнейшем продать ее по более высокой цене. 

Если объект находится в благоприятном районе, хорошая идея — купить недвижимость, перепланировать, выполнить ремонт и сдавать нежилое помещение для ведения бизнеса, под магазин, парикмахерскую. При небольшом капитале можно инвестировать в Закрытые паевые фонды инвестирования недвижимости (ЗПИФН). Управляющая компания покупает, реконструирует, строит объекты с целью дальнейшего получения прибыли. Участники приобретают паи, впоследствии доход распределяется пропорционально их количеству.

Постоянно растет востребованность хостелов. Удачно расположенное здание после перепланировки и ремонта как отдельные комнаты может приносить доход до 50%. Еще большие выгоды инвесторы получают от сдачи квартир, поскольку жилье не теряет своей ликвидности.

Порядок инвестирования

В Российской Федерации инвестиции в недвижимость — это способ выгодно, безопасно вложить средства. Но все же некоторые риски остаются.

Чтобы повысить безопасность сделки, получить наибольшую прибыль, предлагается придерживаться приведенного алгоритма:

Рынок недвижимости относится к стабильным, даже начинающий инвестор сможет приумножить первоначальный капитал и получить высокую прибыль.

Вывод

Вложения в недвижимость относятся к надежным направлениям инвестирования. Имеется два варианта получения прибыли: перепродажа после реконструкции и пассивный доход за счет сдачи в аренду. Эффективность инвестиций оценивают по индексу доходности. Следуя предложенному алгоритму, можно выгодно вложить свободные средства и избежать мошенничества. Процедура включает несколько этапов, начинается с изучения спроса, выявления потенциально привлекательных объектов, оценки безопасности сделки и заканчивается выбором объекта.