Отличия ипотеки
Для большинства россиян единственный вариант покупки квартиры — взять жилищный кредит.
Ипотеку выдают на длительный срок до 25–30 лет, при этом въехать в купленную квартиру можно сразу. На момент заключения договора заемщик выплачивает кредитору первоначальный взнос 15–30% от стоимости жилья. На остаток банк оформляет ипотечный кредит. Заемщик получает деньги, приобретает квартиру или дом, но они остаются в залоге у банка до полного погашения долга.
Например, стоимость квартиры — 8 000 000 рублей, первоначальный взнос — 20%, или:
8 000 000 × 20% = 1 600 000 рублей. Эти деньги нужно выплатить из собственных накоплений или взять потребительский кредит.
Остается выплатить 6 400 000 рублей — на эту сумму оформляется ипотека. В некоторых случаях вместо первого взноса можно предложить залоговое имущество: бизнес, недвижимость, автомобиль, золото.
Требования к залогу:
- По цене соизмеримый с ипотекой
- Недвижимость не подлежит сносу, не в аварийном состоянии
- В жилом доме или квартире не зарегистрированы несовершеннолетние и люди с ограниченными возможностями
- Оформлена страховка на весь кредитный период
- На жилплощадь не наложено обременение
Чтобы оформить ипотеку, заемщик должен доказать свою платежеспособность. Это можно сделать с помощью справок с работы и выписок с банковских счетов, где видны регулярные поступления.
Ипотечный кредит выдают на большой срок до 30 лет, однако ставки по рыночным программам высокие — до 18–20%. Для семей с детьми есть льготная программа со ставкой 6% — это самое выгодное предложение по ипотеке, но чтобы ее получить, нужно соответствовать условиям программы.
В случае финансовых затруднений можно оформить ипотечные каникулы сроком до шести месяцев, а после продолжить выплату долга. Если заемщик перестает обслуживать долг, его жилплощадь будет выставлена на продажу — так банк покроет свои убытки от невыплаченного кредита.
Особенности ипотеки
- Квартира остается в залоге у кредитора, но заемщик может заниматься благоустройством, ремонтом и перепланировкой
- Семьи с детьми могут оформить семейную ипотеку по ставке 6% годовых, в качестве первоначального взноса разрешается использовать материнский капитал
- При покупке квартиры действуют два налоговых вычета, в том числе на ипотеку
- При ухудшении материального положения можно запросить ипотечные каникулы на шесть месяцев
- Жилье часто используется как инвестиция, так как его стоимость постоянно растет
На что обратить внимание
- Для одобрения ипотеки нужно иметь свободные деньги на первоначальный взнос, а также хорошую должность, стаж и стабильный доход
- Платежи по ипотеке — значительная финансовая нагрузка на семейный бюджет на десятилетия. Единственный вариант сэкономить на ипотеке — закрывать долг досрочно
- Помимо самого кредита, заемщику придется регулярно оплачивать обязательную страховку на ипотеку, это увеличивает полную стоимость жилищного кредита
- Если заемщик покупает квартиру в новостройке, нужно дождаться срока сдачи, а после сделать косметический ремонт — на это тоже нужны деньги
Отличия аренды
Аренду жилья выбирают студенты, молодые люди, только начавшие зарабатывать, семьи, у которых нет желания и средств на покупку собственной недвижимости.
Ежемесячная плата за аренду может быть соразмерна ипотечным платежам, но во втором случае человек платит, чтобы купить, а в первом — чтобы прожить в выбранной квартире еще месяц. Помимо аренды, съемщик должен оплатить единоразовую комиссию риелтора за подбор квартиры и заключение договора. Кроме того, многие владельцы жилья требуют внесения депозита в размере месячной аренды.
Достоинства аренды
- В любой момент можно сменить квартиру на ту, что ближе к месту работы, в перспективном районе, переехать в другой город или страну
- Арендатор не оплачивает траты на содержание жилплощади: ремонт кровли, подъезда, замену счетчиков, не занимается техническим обслуживанием коммунальных сетей
- Если следить за съемной квартирой и содержать ее в чистоте, при выселении владелец квартиры вернет депозит
На что обратить внимание
- Арендатор обязан соблюдать требования владельца квартиры, например, не заводить домашних животных
- Не всегда владелец квартиры соглашается зарегистрировать съемщика по месту проживания, так как в этом случае ему придется платить НДФЛ за доход с аренды
- При заключении договора важно учитывать права не только владельца квартиры, но и жильца: четко прописать, за что он несет ответственность, сколько должен платить, в какой срок
- Съемщик не может изменить планировку жилплощади или сделать ремонт без согласования с владельцем квартиры
- Если владелец захочет продать квартиру или предложить ее другому жильцу, съемщику придется съехать в течение месяца
Сравним условия ипотеки и аренды в сводной таблице:
|
Ипотека |
Аренда |
|
|
Размеры ежемесячных платежей |
Зависит от программы, но после погашения долга перед банком квартира переходит в собственность человека |
Зависит от размера квартиры, района, города, но вся сумма уходит собственнику квартиры |
|
Психологические нюансы |
Большая финансовая нагрузка, необходимость регулярно погашать кредит вне зависимости от жизненных обстоятельств |
Проще поменять место жительства, переехать в другой район, улучшить условия проживания, выбрать более подходящий вариант |
|
Плюсы |
Возможность купить квартиру без больших накоплений, можно заниматься перепланировкой, делать ремонт по своему усмотрению |
Не нужно оплачивать траты на содержание недвижимости, если что-то не нравится, может съехать |
|
Минусы |
Длительная финансовая нагрузка на семейный бюджет, дополнительные платежи на страховку, большая переплата по кредиту |
Проживание на условиях хозяина жилплощади, можно столкнуться с необходимостью срочно съезжать |
Аренда и ипотека: что выбрать
Если квартира нужна на несколько лет, ее удобнее арендовать. Жилец освобождается от дополнительных трат на ремонт, содержание подъезда, покупку техники, уход за жилплощадью. Главное — вовремя вносить платежи за аренду и поддерживать чистоту в квартире.
При долгосрочном планировании можно рассматривать покупку квартиры в ипотеку. В этом случае нужно собрать деньги на первоначальный взнос — 20–30% от стоимости жилья. При покупке недвижимости в новостройке нужно учитывать траты на ремонт и покупку мебели и техники, это примерно 40–60% от стоимости квартиры. Переплата по рыночной ипотеке высокая — 18–20%. Семьи с детьми могут оформить льготную программу по ставке 6%, но важно удовлетворять ее условиям.
До окончательной выплаты долга квартира находится в собственности банка, но заемщик может въехать в нее, сделать ремонт.
Если молодым людям удобнее снимать жилье — так они могут свободно переезжать, не привязываясь к конкретному месту, то пожилым людям важно иметь собственное жилье. Стоимость аренды слишком высокая, средней пенсии на это не хватит.
Вывод
Выбор купить или снимать зависит от следующих условий:
- Есть ли у человека деньги на первоначальный взнос
- Может ли он рассчитывать на получение семейной ипотеки
- Чувствует ли себя финансово стабильно, чтобы взять на себя финансовые обязательства на 20–30 лет
- Готов ли жить в выбранном городе и районе следующие 20–30 лет
Если человек хочет оставаться мобильными, и его зарплата позволяет покрывать аренду и переезды, можно остановиться на съемном жилье. В этом случае нет привязки к конкретному месту. Если жизненные обстоятельства изменятся, например, предложат хорошую в другом городе, можно быстро переехать. Однако в этом случае придется зависеть от владельца квартиры и соблюдать его условия.
