Что такое первоначальный взнос по ипотеке
Первоначальный взнос (ПВ) — это процент от стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости, который заемщик должен выплатить кредитору в момент заключения сделки. На разницу между ценой объекта и суммой ПВ оформляется ипотечный кредит. Обычно минимальный размер ПВ составляет 15–30%, но некоторые банки могут требовать и от 10%.
Для расчета ПВ нужно умножить процент на стоимость жилья. Допустим, вы хотите купить квартиру, которая стоит 10 000 000 рублей, а банк требует внести минимум 15%. В таком случае ПВ составит:
10 000 000 * 15% = 1 500 000 рублейЕсли есть возможность, можно внести сумму больше минимальной. Это позитивно отразится на условиях кредитования и позволит уменьшить переплату.
Для банка ПВ служит подтверждением благонадежности клиента. Это своеобразная мера защиты от рисков. Если заемщик уже вложил значительную сумму личных денег, он с большей долей вероятности будет ответственно вносить ежемесячные платежи.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
Несмотря на риски, некоторые банки идут навстречу клиентам, предлагая им условия кредитования в обход стандартных правил в рамках специальных программ или акций. Больше шансов купить жилье в ипотеку без ПВ у зарплатных клиентов и вкладчиков, поэтому рекомендуется обращаться в обслуживающий банк. Также можно заранее открыть счет или депозит в банковской организации и какое-то время активно пользоваться ее услугами перед тем, как подавать заявку на ипотечный кредит.
Особенно лояльны банки к молодым семьям со стабильно высоким официальным доходом. Важно наличие постоянного места работы, поэтому самозанятым гражданам ипотеку без ПВ оформить намного сложнее.
Условия для получения ипотеки без первоначального взноса:
- Гражданство РФ
- Возраст — 21–65 лет (в некоторых банках до 75 лет)
- Стаж на последнем месте работы — от 6 месяцев
- Ежемесячный платеж — не более 50% от доходов заемщика
- Поручители — супруг, родственники
На одобрение значительно влияет кредитная история. Если клиент ранее не пользовался кредитованием, получить ипотеку практически невозможно. Поэтому за несколько лет до покупки жилья рекомендуется брать кредиты или займы, например, на путешествия, технику, обучение и вовремя их погашать.
Как отсутствие первоначального взноса может повлиять на условия по ипотеке
Ипотека без ПВ обходится дороже чем та, которая оформляется на стандартных условиях, из-за более высокой процентной ставки. Банки предлагают разные условия для ее снижения, но при отсутствии взноса их список может быть шире.
Для компенсации финансовых рисков кредиторы используют больше инструментов, позволяющих минимизировать потери. Помимо повышенной ставки к заемщику предъявляют больше требований, например, обязательное приобретение страховки жизни и здоровья, от потери работы, титула (для недвижимости на вторичном рынке).
Также обязательным может стать наличие залога, чаще всего в виде другой недвижимости в собственности. Если заемщик не сможет выплатить кредит, залоговое имущество перейдет банку для компенсации убытков.
Чем можно заменить первоначальный взнос
Если собственных накоплений нет, можно прибегнуть к альтернативным способам оплаты ПВ. Рассмотрим самые распространенные из них.
Материнский капитал
Закон разрешает молодым семьям использовать маткапитал в качестве ПВ. После заключения ипотечной сделки Социальный фонд (СФР) напрямую передает деньги банку-кредитору.
Сумма выплат в 2024 году составляет:
- На первенца — 630 380,78 рубля
- На второго ребенка — 833 024,74 рубля (202 643,96 рубля, если был получен маткапитал на первенца)
Маткапитал может оказаться меньше, чем сумма, необходимая для оплаты ПВ. В таком случае заемщику нужно покрыть разницу за свой счет.
Допустим, ипотечная квартира стоит 6 000 000 рублей. Банк требует ПВ в размере не менее 15%, что в пересчете на деньги равно 900 000 рублей. За первенца семья получила от государства 630 000 рублей, а значит, недостающие 270 000 рублей нужно будет внести из сбережений.
Чтобы оформить ипотеку под маткапитал, нужны такие документы:
- Сертификат на МСК
- Выписка об остатке маткапитала из ПФР
- Заявление на выделение доли недвижимости всем членам семьи
- Документы на приобретаемую жилую недвижимость
- Свидетельство о заключении брака
- Свидетельство о рождении ребенка (или об усыновлении, удочерении)
Учитывайте, что кредиторы могут выдвигать индивидуальные условия использования маткапитала, а некоторые вовсе не дают такой возможности.
Кредит под залог недвижимости
Альтернативой ПВ может стать недвижимое имущество или иные активы заемщика (транспортное средство, золото, бизнес). К объекту залога (квартира, апартаменты, дом, земельный участок) банки предъявляют ряд требований:
- Недвижимость не находится в аварийном состоянии, не подлежит сносу
- На жилье не наложено обременение
- Стоимость залога соразмерна с ценой ипотеки
- В жилплощади не зарегистрированы дети и лица с ограниченными возможностями
- Страховка на весь период кредитования
Требования также могут относиться к расположению и типу объекта — у каждого банка они индивидуальны.
В качестве залога может служить недвижимость родственников и друзей. Собственник сможет свободно распоряжаться залоговым имуществом только после погашения ипотеки. До тех пор оно будет находиться под обременением.
Военная ипотека
Граждане, которые проходят добровольную контрактную службу в армии, участвуют в накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения. Это так называемая военная ипотека. Каждый месяц на индивидуальный счет военнослужащего государство зачисляет фиксированную сумму. Эта сумма ежегодно индексируется. В 2024 году размер накопительного взноса составляет 365 346,6 рубля за год. Через три года службы деньги на счету можно использовать для оплаты ПВ.
Чтобы сохранить выплаты Минобороны по ипотеке, военный должен оставаться на службе до полного погашения кредита. В противном случае ему придется возместить государству затраченные деньги, а остаток долга выплачивать своими силами.
Потребительский кредит
Если на ПВ не хватает собственных денег, заемщик со стабильным доходом может подать заявку на получение потребительского кредита. Преимущество этого варианта — при наличии необходимой суммы можно оформить ипотеку на более выгодных условиях по процентной ставке.
Есть и недостатки:
- Увеличение долговой нагрузки
- Высокие процентные ставки на потребительские кредиты
- Вероятность отказа из-за финансовой нагрузки или наличия других непогашенных кредитов или займов
Многие банки сотрудничают с застройщиками, предлагая клиентам совместные программы по покупке жилья в новостройках. Иногда в рамках акций доступна ипотека без первоначального взноса, но это редкость.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса
Сравнение предложений
Несколько крупных российских банков предлагают клиентам купить ипотечное жилье без ПВ. Сравним условия двух доступных программ — от Сбербанка и Райффайзенбанка.
- Сумма: 300 000–100 000 000 рублей
- Срок: до 30 лет
- Ставка: от 20% годовых
- Полная стоимость кредита: 20,596–23,035%
- Альтернатива первоначальному взносу — квартира или апартаменты, материнский капитал
- Сумма: 1 500 000–30 000 000 рублей
- Срок: до 20 лет
- Ставка: от 20,5% годовых
- Полная стоимость кредита: 21,058– 22,037%
- Альтернатива первоначальному взносу — квартира или апартаменты
Вывод
Купить жилье в ипотеку, не заплатив первоначальный взнос, возможно, но нужно учитывать важные нюансы. Первое — переплатить придется намного больше. Второе — не все банки готовы кредитовать клиентов на таких условиях ввиду высоких рисков, поэтому количество таких программ на рынке ограничено. Сам же заемщик должен иметь официальную работу (или состоять на службе в армии), достаточно высокий стабильный доход, а также безупречную кредитную историю, поскольку к его проверке кредитор будет подходить более тщательно.
