Введение
Многие молодые семьи покупают жилье в кредит еще до рождения детей. И вот малыш появляется на свет, а вместе с ним — право принять участие в государственной программе ипотечного кредитования. С ее помощью можно не только приобрести новую недвижимость, но и изменить условия уже существующего кредитного договора на те, что предусмотрены семейной ипотекой. Это называют рефинансированием — давайте вместе разберемся в его особенностях.
Определение
Семейная ипотека — это федеральная программа поддержки семей с детьми, которая дает возможность купить жилье в кредит на определенных условиях под сниженный процент. Государством субсидируется разница между рыночной и льготной ставками, за счет чего переплата для заемщика существенно снижается.
Воспользоваться программой вправе семьи, в которых есть:
- Хотя бы один ребенок, родившийся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года
- Двое и больше несовершеннолетних детей
- Ребенок-инвалид, рожденный до 31 декабря 2023 года
Основные условия:
- Годовая ставка — 6% (для регионов ДФО — 5%)
- Сумма: до 12 млн рублей — Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, до 6 млн рублей — другие регионы
- Первый взнос — от 20% стоимости объекта
- Срок кредитования — до 30 лет
Оформить семейную ипотеку можно до 1 июля 2024 года (правительство рассматривает возможность продления). Исключение действует для семей с детьми-инвалидами — подача заявок продлена до 31 декабря 2027 года. Все условия программы приведены в Постановлении Правительства РФ от 30 декабря 2017 года №1711.
На какие цели выдают
Главная цель госпрограммы — улучшение жилищных условий молодых семей с детьми в России. Семейная ипотека предоставляется для:
- Покупки недвижимости на первичном или вторичном рынке у юрлица (исключение — жители ДФО, для которых допускается приобретение недвижимости у физлиц, но только в пределах сельских поселений)
- Приобретения земли под застройку
- Постройки индивидуального жилья
- Рефинансирования ранее оформленной рыночной ипотеки
Последний пункт будет особенно интересен родителям, которые взяли ипотечный кредит до рождения ребенка, который бы подходил условиям программы. Например, в семье Марии и Андрея в 2016 году родилась дочь и вскоре они купили квартиру по рыночной ипотеке со ставкой 12,5%. Льготная программа была введена позднее и из-за возраста девочки рефинансирование уже имеющегося кредита было недоступным. Но в 2020 году у пары родился сын и теперь независимо от возраста детей семья сможет рефинансировать ипотеку по ставке до 6%.
Какую недвижимость можно купить
Жилье, которое приобретается по льготной госпрограмме ипотечного кредитования, должно быть подключено к:
- Электросети
- Системе водоснабжения и водоотведения
- Отопительной системе (централизованной или автономной)
- Канализационной системе
Для квартир в строящемся доме или новостройке допустимо отсутствие сантехники, межкомнатных перегородок, отделки стен. Сам дом не должен находиться в аварийном состоянии и стоять в очереди на снос или капитальный ремонт.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки — это банковский инструмент, позволяющий оформить новый ипотечный кредит для того, чтобы изменить условия действующего на более удачные. По сути, это перекредитование с применением сниженной ставки, за счет чего уменьшается переплата и сумма ежемесячного платежа (или срок кредитования). Семейная ипотека — единственная из госпрограмм, которая позволяет рефинансировать оформленные ранее жилищные займы.
Принято считать, что рефинансирование целесообразно, когда переоформление договора в том же или другом банке позволяет снизить ставку хотя бы на 1,5–2%. Если разница меньше, то выгода от новой сделки будет минимальна из-за сопутствующих трат на оформление нового страхового полиса, электронную регистрацию сделки и прочие расходы.
Учитывая, что среднерыночная ставка по банковским ипотечным программам в 2024 году составляет 15–18% годовых, понижение ее до 6% снимает существенную долю долговой нагрузки с семьи. К тому же родители могут потратить материнский капитал на частичное досрочное погашение сразу после рождения ребенка, чем еще больше облегчат свою задолженность.
Как рефинансировать рыночную ипотеку под семейную
Для рефинансирования действующей ипотеки заемщику стоит обратиться в банк-кредитор и подать соответствующую заявку. Предварительно нужно узнать, является ли он участником программы государственного субсидирования. Если нет, то можно обратиться в любой другой банк и переоформить договор с его помощью.
Так как по сути оформляется новый ипотечный кредит, заемщику придется повторно пройти обязательные процедуры: сбор документов, оценку объекта, оформление страховки, подтверждение официального трудоустройства и доходов. Чтобы получить семейную ипотеку и погасить действующую, нужно подать заявление в Росреестр с прошением снять обременения в пользу прежнего кредитора и установить его для нового.
Заемщик должен соответствовать условиям программы и требованиям нового банка: рабочему стажу, кредитной истории, уровню доходов и другим. Также нужно учитывать, что рефинансировать жилищный займ по льготе от государства можно, если остаток по текущей задолженности не составляет больше 80% от цены залога.
Кредитные организации вправе отказать в перекредитовании, если по действующему кредиту:
- Допускались существенные просрочки по платежам
- Менялись условия кредитования из-за сложной финансовой ситуации заемщика
- Проводилась процедура реструктуризации
Также банки могут выдвигать собственные требования относительно характеристик объекта. Если один отказал в рефинансировании, можно обратиться в другой — возможно, в нем условия будут лояльнее.
Вывод
Рождение ребенка — не только радостное событие в жизни родителей, но и удачная возможность сократить семейные расходы на жилье. Если ваш малыш родился после 1 января 2018 года, а ипотека была оформлена раньше, вы можете рефинансировать ее по ставке до 6% годовых. Для этого нужно обратиться в свой банк, узнать подходит ли недвижимость под условия льготной программы и в случае одобрения заключить новый договор. В результате ежемесячный платеж значительно уменьшится, и вы сможете больше денег тратить на нужды семьи.
