Введение
Ипотечный кредит — это заем, по которому банк выдает клиенту деньги на покупку недвижимости. До полной уплаты задолженности заемщик не может распоряжаться ею (продавать, обменивать и т.п.) без письменного разрешения кредитора. Ипотека — это недвижимость, выступающая залогом по ипотечному займу.
Нередко ипотечный кредит путают с ипотекой, хотя юридически это разные понятия. Чаще всего эти термины воспринимают как синонимы, поэтому далее по тексту мы будем использовать их для обозначения займа на покупку недвижимого имущества.
Как работает ипотека
К ипотечному кредитованию прибегают, когда не хватает средств на полную оплату недвижимости. К примеру, квартира стоит 8 млн рублей, а у покупателя на руках только 2 млн. Свои накопления он может использовать для оплаты обязательного первого взноса. В 2024 году практически все банки требуют внести не менее 20% от цены объекта. А недостающую сумму можно занять у банка под процент.
От других видов кредитов ипотека отличается наличием обязательного залога в виде недвижимости, длительным сроком кредитования (обычно до 30 лет), а также более низкими процентными ставками. Если должник перестает вносить платежи по графику, банк вправе продать жилье, чтобы возместить свои убытки. После полного исполнения финансовых обязательств перед кредитором заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и может свободно распоряжаться ею.
Виды ипотечного кредитования
Выделяют пять основных критериев, по которым различают ипотечные займы.
- Вариант залога
- Объект кредитования
- Условия получения кредита
- Способ оплаты
- Цели
Залогом по кредиту выступает:
- Приобретаемая недвижимость
- Недвижимое имущество в собственности заемщика
Второй вариант позволяет купить жилье без первого взноса, но в таком случае процентная ставка будет повышена.
Кредит оформляется на:
- Квартиру (первичный или вторичный рынок)
- Апартаменты (жилое помещение в нежилом здании)
- Покупку или строительство частного дома
- Коммерческую недвижимость
- Земельный участок
На жилье в новостройках действуют наиболее выгодные условия, что связано с разными программами господдержки.
Взять ипотеку вправе любой совершеннолетний гражданин РФ. Для иностранцев предусмотрены индивидуальные программы. Банки также выдвигают свои требования к потенциальным заемщикам. Благонадежным в представлении кредиторов считается клиент, который:
- Находится в трудоспособном возрасте
- Имеет официальное трудоустройство и стабильный заработок
- Имеет высшее образование
- Работает в госучреждении или крупной компании
- Состоит в браке и имеет не больше двух лиц на иждивении
Также важную роль играет хорошая кредитная история.
Схема погашения бывает аннуитетной или дифференцированной. Сумма, которую заемщик каждый месяц платит банку, складывается из двух частей: тело (основная задолженность) и проценты. При аннуитетном способе оплаты погашение осуществляется равными частями в течение всего срока кредитования, то есть размер платежа остается неизменным.
При дифференцированном размер выплаты со временем уменьшается или увеличивается. Такой способ позволяет быстрее выплатить тело, за счет чего переплата по процентам в итоге будет меньше.
Ипотечный кредит бывает:
- Целевым — выдается кредитором на конкретную недвижимость
- Нецелевым — выдается под залог недвижимости, принадлежащей заемщику. Полученные деньги можно потратить на покупку нового жилья, ремонт или любые другие цели
Сумма займа, на который может рассчитывать заемщик при нецелевом кредите, обычно составляет 50–60% от стоимости залога.
Виды ипотечных программ
Рассмотрим актуальные программы, которые сейчас действуют в России.
Введена Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2020 года №566 с целью сделать приобретение жилья доступнее для широкого круга россиян. Она характеризуется ограниченной ставкой — 8%. Разница между рыночной и льготной ставками компенсируется государством.
- Годовая ставка — до 8%.
- Сумма — до 6 млн.
- Первоначальный взнос — от 30% (увеличен с 1 января 2024 года)
- Цели:
- Квартира в новостройке
- Строительство дома (самостоятельно или с помощью подрядчика)
- Покупка дома (только от застройщика)
Программа закроется 1 июля 2024 года.
Рассчитана на семьи, где есть один ребенок, родившийся в период с 1.01.2018 по 31.12.2023, либо двое и больше несовершеннолетних детей.
- Годовая ставка:
- Для всех граждан — до 6%
- Для жителей Дальневосточного округа — до 5%
- Сумма:
- Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области — до 12 млн рублей
- Другие регионы — до 6 млн
- Цели:
- Квартира или частный дом (готовый) от застройщика
- Вторичное жилье в сельских районах ДФО
- Строительство дома по договору подряда
- Рефинансирование существующего ипотечного займа на жилье от застройщика
Действие программы будет завершено 1 июля 2024 года.
Доступна работникам аккредитованных Минцифрой IT-компаний.
- Годовая ставка — 5%.
- Сумма:
- Регионы-миллионники — до 18 млн
- Другие регионы — до 9 млн
- Возраст заемщика — до 50 лет
- Средняя зарплата за последние 3 месяца (для заемщиков 36–50 лет) для Москвы — от 150 тыс., городов-миллионников — от 120 тыс., остальных регионов — от 70 тыс.
- Цели:
- Квартира от застройщика
Программа будет действовать до конца 2024 года.
Запущена с целью развития всех одиннадцати регионов Дальневосточного федерального округа и поддержки молодых семей.
- Годовая ставка — до 2%.
- Сумма:
- Для жилья площадью меньше 60 кв. м — до 6 млн
- Больше 60 кв. м — до 9 млн
- Возраст заемщика — до 35 лет
- Цель:
- Квартира от застройщика
- Дом или участок в личное подсобное хозяйство или ИЖС
- Квартира на вторичном рынке — только в сельских поселениях ДФО
Оформление доступно до конца 2030 года.
- Позволяет купить жилье в сельских населенных пунктах с населением до 30 000 человек на более выгодных условиях.
- Годовая ставка — до 3%.
- Сумма — до 6 млн.
- Программа пока не действует в сельских поселениях Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области
- Цель:
- Дом от застройщика или на вторичном рынке
- Строительство дома своими силами или по договору подряда
- Квартира в новостройке до 5 этажей на территории ОПН
Проверить, подходит ли определенная местность под условия программы, можно с помощью сервиса Россельхозбанка: достаточно указать регион и название населенного пункта.
Условия программы регулируются Федеральным законом от 20 августа 2004 года №117-ФЗ. Чтобы воспользоваться ей, военнослужащий должен быть зарегистрирован в накопительно-ипотечной системе (НИС). Каждый месяц на его счет государством будет начисляться взнос в размере 30 455 рублей 55 копеек (всего за год — 365 346 рублей). Ежегодно эта сумма пересматривается.
Средства на счету станут доступны только через 3 года с даты регистрации в НИС. Использовать их можно для первого взноса и обслуживания ипотечного кредита, однако принадлежать до определенного времени они все равно будут государству.
Собственностью военного деньги станут после того, как он прослужит не менее 20 лет или будет уволен по уважительной причине после 10 лет службы. Если же военнослужащий уволится раньше, их нужно будет вернуть. Исключение — участники боевых действий. Им также не нужно ждать 3 года с регистрации в НИС, чтобы получить жилищный займ.
Отдельно стоит упомянуть маткапитал и особенности его использования при ипотечном кредитовании. По достижении ребенком 3 лет средства можно потратить на первый взнос. Но если исключение: деньги разрешено направлять на досрочное погашение уже имеющегося жилищного займа (частичного или полного, когда суммы хватает, чтобы закрыть долг полностью). При этом ждать 3 года с рождения ребенка не нужно. Приобретенная недвижимость должна быть оформлена в равных долях на всех членов семьи, чтобы права детей не ущемлялись.
В России предусмотрена госпрограмма целевого выделения субсидий на улучшение жилищных условий для молодых семей. К ним относятся:
- Граждане РФ до 35 лет, состоящие в официальном браке (наличие детей не обязательно)
- Семьи, где есть хотя бы один ребенок (даже при отсутствии гражданства у одного из родителей)
- Родители-одиночки до 35 лет
Государство покрывает 30% или 35% от цены жилой недвижимости, остальное заемщики выплачиваются самостоятельно — по ипотечному кредиту или сразу. Важным условием будет подтверждение платежеспособности семьи.
Плюсы и минусы ипотеки
Среди основных плюсов выделим следующие:
- Покупка жилья здесь и сейчас
- Выгодная инвестиция в актив, который постоянно растет в цене
- Для первого взноса достаточно накопить всего 20–30% от цены объекта
- Размер ежемесячного платежа иногда бывает даже меньше арендной платы
- С основной суммы долга и уплаченных процентов можно получить налоговый вычет
- Льготные условия кредитования для лиц, отвечающих требованиям госпрограмм
Также нужно учитывать минусы:
- У долгосрочных кредитов (20–30 лет) большая переплата
- Нужно собрать объемный пакет документов
- Залоговая недвижимость должна быть застрахована на весь срок кредитования
- При нарушении условий договора банк может изъять объект
- Обременение недвижимости — ее нельзя продать, обменять или подарить, пока действует ипотечный договор
- Снижается шанс на получение других кредитов
Перед тем, как обратиться к данному банковскому продукту, нужно внимательно взвесить все «за» и «против».
Заключение
Ипотека — это банковский кредит, который может взять каждый совершеннолетний гражданин, отвечающий требованиям кредитора. Целевой займ покрывает до 80% от стоимости недвижимости. Если вы хотите стать обладателем жилья как можно быстрее, в первую очередь ознакомьтесь с существующими ипотечными программами — возможно вы соответствуете критериям и сможете приобрести квартиру или дом на более выгодных условиях кредитования. Это выгоднее, чем копить, ведь никто не отменял инфляцию и рост цен на рынке недвижимости.
