Введение
Порой ситуация складывается так, что срочно требуется крупная сумма на прогнозируемый срок. Причиной становятся неожиданные проблемы, необходимость масштабирования бизнеса, покупка оборудования, оплата обучения. Обычный потребительский кредит предлагает небольшие суммы, а в банках могут отказать. В качестве решения можно рассмотреть вариант с залогом недвижимости.
Определение
Кредит под залог недвижимости — услуга предоставления денежных средств, гарантом которой выступает нежилое или жилое помещение, принадлежащее заемщику. Как правило, условия по таким продуктам выгоднее, но и риски для заемщика выше. При невыполнении обязательств по выплате займа залог конфисковывается в пользу банка, который его продает для покрытия убытков.
Крупные финансовые организации (ФО) редко идут на подобные меры, применяя разные способы урегулирования вопроса. В противном случае может пострадать репутация учреждения и снизиться спрос на услугу. Заемщику будет предложена рассрочка либо реструктуризация задолженности.
Основные отличия кредита под залог недвижимости от потребительского:
| Потребительский | Под залог недвижимости | |
| Максимальная сумма | до 8 млн рублей | до 20 млн рублей |
| % годовых | до 15% | до 11% (обсуждается в индивидуальном порядке) |
| Сроки выплаты | до 5 лет | до 20 лет |
| Требования к заемщику | Завышенные, возможны отказы в ряде ФО | Допускается наличие других кредитных обязательств, вероятность одобрения выше среднего |
В таблице приведены усредненные значения, они могут отличаться в различных кредитных учреждениях, оценочной стоимости недвижимости, кредитного рейтинга клиента и других параметров.
Что нужно учесть при оформлении кредита с обеспечением
При оформлении кредита под залог недвижимости учитывается:
- Оценочная стоимость жилого или нежилого имущества — основной момент при составлении условий будущего займа. Она ограничивает максимальный размер суммы, срок выплаты, годовой процент. Процесс оценки проводится за счет клиента, во внимание принимается состояние недвижимости, качество ремонта, инженерных коммуникаций другие характеристики
- Страхование предмета залога. Требование обосновано на уровне законодательства, но не все ФО включают его в список обязательных. Достаточно взять справку в страховой компании о ее согласии предоставить клиенту свои услуги, а заключить договор можно уже при получении кредита
- Долевая собственность. Оптимально — заранее разделить недвижимость на доли (комнаты, количество квадратных метров) и иметь на руках подтверждающие документы. Но даже в таком случае она может стать поводом для отказа. Стоит учесть и возраст дольщика. Если ему еще не исполнилось 18 лет, нужно письменное согласие от органов опеки
Перед подачей заявки на кредит с залогом в виде жилой или нежилой площади — придется провести немалую подготовительную работу. Каждый банк может выдвигать собственные требования, предлагать различные условия. Заемщику стоит изучить все детали заранее.
Существует множество причин для отказа:
- Недвижимость уже обеспечивает другой займ
- У клиента слишком низкий ежемесячный доход (даже если он владелец крупного предприятия, он мог назначить себе номинальную заработную плату)
- Плохая кредитная история либо долговые обязательства, создающие большую финансовую нагрузку
- Проблемы с документами на недвижимость (наличие дольщиков, судебные разбирательства о наследстве и другие)
- Отсутствие постоянного места работы
- Неоплаченные штрафы, алименты, займы в МФО, задолженности за услуги ЖКХ — все это влияет на окончательное решение
Какие документы понадобятся
Процедура оформления залогового кредита зависит от выбранной кредитной организации и предполагает проверку как заемщика, так и имущества, предоставляемого в залог.
Требования к заемщику могут незначительно различаться, но, как правило, основные:
- Паспорт гражданина РФ
- Второй документ, например, СНИЛС
- Справка о доходах
- Заверенная копия трудовой книжки
- Нотариально заверенное согласие супруга на предоставление недвижимости в залог
Минимальный общий стаж должен быть не менее одного года, на последнем месте — не менее трех месяцев. Возраст заемщика — не менее 21 года на момент заключения договора и в пределах 65–75 лет на момент последней выплаты.
В ситуации, когда перед подачей заявления о предоставлении займа человек погасил все задолженности перед другими ФО, оплатил штрафы, алименты, ему понадобится письменная справка, подтверждающая закрытие обязательств. Несоответствие дополнительным требованиям не влечет за собой автоматический отказ, но может повлиять на размер займа либо процентной ставки.
Основным документом является выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности. Выдается она только собственнику после подачи заявки на портале Госуслуг. В МФЦ можно получить ее бумажный вариант.
С оценочной стоимостью лучше не торопиться. Некоторые банки сотрудничают только с проверенными оценщиками. В процессе обсуждения условий договора клиенту будет выдан список подходящих организаций.
Страховая компания должна выдать справку о согласии предоставить свои услуги на данном объекте. Обязательные пункты — пожар с затоплением, но их перечень лучше уточнять непосредственно в выбранной компании.
Дополнительно могут потребоваться: выписка из домовой книги, свидетельство о браке, справки из ЖКХ, налоговой и другие бумаги.
Какую недвижимость можно предоставить в залог
При оформлении кредита банк принимает в качестве залога:
- Жилую недвижимость — квартиры, апартаменты, комнаты, дома и их части
- Коммерческую и нежилую недвижимость — офисы, торговые помещения, магазины, склады, производственные помещения
- Земельные участки
- Дачные участки, гаражи, дома в СНТ
Если недвижимость находится в общей долевой собственности, она может выступить в качестве залога только при согласии всех собственников. Дома или отдельно стоящие здания принимаются в залог вместе с земельными участками. Предметом залога могут быть несколько объектов недвижимости одновременно.
Кто сможет оформить такой займ
Оформление кредита под залог недвижимости доступно двумя способами. В первом случае заемщиком является сам собственник. От него требуется быть гражданином РФ с пропиской по месту жительства, возраст от 21 года, иметь хорошую кредитную историю и минимальный стаж работы три месяца на текущем месте.
Второй вариант доступен, если владелец недвижимости, с которым клиент состоит в родственных связях, не против выступить в качестве поручителя. Тогда он именуется созаемщиком. Разрешение конфликтных ситуаций может перейти на него, если лицо, оформившее на себя кредит, не выполняет обязательства.
В чем плюсы и минусы
Кредит на крупную сумму непросто получить, поэтому предоставление недвижимости в качестве залога — неплохой вариант, повышающий вероятность одобрения. Длительные сроки кредитования снижают финансовую нагрузку на бюджет семьи даже при высоких процентных ставках.
- Возможность получения крупной суммы
- Более выгодные условия
- Сниженная процентная ставка
- Уменьшение размера ежемесячного платежа
- Возможность использования заложенной недвижимости
- Высокий процент одобрения
- Риск потери недвижимости
- При образовании задолженности начисляется неустойка и значительная переплата
- Дополнительные расходы на услуги оценки и страхования
Перед принятием решения об оформлении кредита необходимо взвесить все плюсы и минусы услуги и возможные риски.
Выводы
Если срочно понадобится крупная сумма на неотложные нужды, выходом может стать кредит под залог недвижимости. Благодаря залогу банк предлагает более выгодные условия — низкую процентную ставку, крупный лимит и длительный срок кредитования. Однако такая услуга сопряжена с гораздо большими рисками — в случае невозврата задолженности можно лишиться жилья. Это довольно ответственный и серьезный шаг, поэтому рекомендуем взвесить все плюсы и минусы и тщательно изучить все условия договора перед заключением сделки.
