Способы уменьшения ежемесячного взноса по ипотечному кредиту
По данным российских банков, в 2023 году спрос на жилищные ссуды вырос на 35%. При этом, оформляя ипотеку, практически каждый заемщик рассчитывает со временем снизить финансовую нагрузку — уменьшить регулярный платеж или срок кредитования. На 2024 год есть 5 доступных способов сделать это:
- Взять траншевый кредит
- Погасить долг досрочно
- Оформить рефинансирование
- Использовать материнский капитал
- Запросить налоговый вычет
Траншевая ипотека
Это относительно новая форма кредитования, при которой заемная сумма делится на несколько частей, или траншей, с разными условиями и процентными ставками. Каждый транш имеет свой срок выплаты и размер регулярных взносов. Первый транш выдают при оформлении договора долевого участия, второй — непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию.
Пример: в мае 2023 года Алексей решил приобрести квартиру стоимостью 2 миллиона в строящемся доме со сроком сдачи в IV квартале 2023 года. Первоначальный взнос в 500 тысяч он выплатил из собственных денег. Оставшиеся 1,5 миллиона взял в банке по траншевой ипотеке.
Сразу после подписания документов застройщик получит первый транш — 50 тысяч рублей, и Алексей начал ежемесячно выплачивать кредитору 500 рублей в виде процентов. Согласно условиям договора, за месяц до сдачи дома в эксплуатацию, то есть в октябре 2023 года, на счет застройщика поступил второй транш в размере 1450000 рублей. С этого момента размер регулярного платежа по кредиту увеличился. При этом Алексей въехал в новую квартиру, а деньги с аренды перенаправил на погашение ипотеки.
У этого способа есть минусы. Например, не исключен риск задержек при строительстве. Это ограничивает гибкость программы, так как она зависит от графика работ застройщика.
Досрочное погашение
Заемщики имеют право досрочно погасить любой кредит, в том числе ипотечный, согласно статье 810 Гражданского кодекса РФ. Это помогает уменьшить общий размер переплаты. Чем быстрее закрывается долг, тем меньше процентов придется заплатить банку.
Выплатить ссуду досрочно можно полностью или частично. В первом случае нужно обратиться к кредитору с требованием пересчитать полную стоимость кредита с учетом новой даты оплаты. Переплата существенно снизится. При частичном погашении банк предложит сократить срок договора или уменьшить размер ежемесячного платежа. Выбор зависит от возможностей заемщика, но при прочих равных выгоднее сократить срок, сохранив привычный взнос.
Пример: Владимир взял ссуду на сумму 2 миллиона под 10% годовых на 10 лет. По условиям договора, регулярный платеж составляет 26 тысяч. Спустя 5 лет он получил наследство и решил полностью рассчитаться по долгам.
К этому времени ему оставалось выплатить 1,2 миллиона. Вместо оплаты оставшихся 60 месячных взносов по 26 тысяч каждый, Владимир перечислил всю сумму сразу. Так он сэкономил на процентах около 310000 рублей.
Рефинансирование
Рефинансирование — это замена текущего ипотечного кредита на новый с более выгодными условиями. Обычно новый договор заключают, чтобы уменьшить регулярные взносы или увеличить срок выплаты.
Рефинансирование целесообразно для заемщиков, которые хотят снизить ежемесячные платежи и общую стоимость кредита за счет более выгодных условий. Например, если в финорганизациях появляются новые предложения или льготные программы для отдельных категорий граждан.
Чтобы рефинансировать имеющуюся ипотеку, нужно написать заявление на перекредитование. Заемщик может оформить новый договор с другим или тем же банком. Компании охотно одобряют такие сделки, но важно, чтобы по текущему кредиту не было открытых просрочек.
Пример: Павел взял ссуду на покупку жилья на 15 лет с процентной ставкой 9% годовых. Цена объекта — 3 миллиона, ежемесячный платеж — 25 800 рублей. Спустя 5 лет появились льготные программы, и Павел решил рефинансировать ипотеку. Банк предложил ставку 7% годовых на оставшийся период. После перехода на новый договор месячные платежи снизились до 22 170 рублей, и Павел сэкономил около 500тысяч за оставшийся срок.
Материнский капитал
Граждане РФ могут использовать средства материнского капитала для выплаты части основного долга и уменьшения регулярных платежей по ипотеке. Распоряжаться сертификатом на маткапитал может только его держатель, обычно мать.
Пример: Анна и Иван оформили жилищный кредит на 3 миллиона под 10% годовых на 20 лет. Каждый месяц они платили 26413 рублей. Спустя 7 лет у них родился ребенок, и они решили потратить маткапитал на частичное погашение долга.
На момент получения сертификата им оставалось выплатить 2078159 рублей. После внесения материнского капитала — 630 380 рублей, остаток долга уменьшился: 2078159 − 630380 = 1447779
Теперь супругам остается выплатить 1 447 779 рублей, они сэкономили 813237 рублей.
Налоговый вычет
Каждый налогоплательщик в России имеет право на налоговый вычет при покупке квартиры. Максимальная сумма компенсации — 260тысяч, или 13% от 2 миллионов. Кроме того, налогоплательщики могут получить дополнительный возврат за уплаченные проценты. Его размер — 390тысяч рублей, или 13% от 3миллионов рублей.
Для оформления налогового вычета нужно:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете на сайте или в приложении Налоговой службы РФ
- Приложить право собственности на объект недвижимости, платежные бумаги и документы на оплату процентов, если вычет нужен именно на проценты
Пример: в 2023 году Степан приобрел квартиру за 3 миллиона, значит, он может вернуть 260 000 рублей — допустимый максимум. В зависимости от того, сколько он перечислил НДФЛ в бюджет страны в течение года, он может получить эту сумму полностью или частями и использовать ее на погашение ипотеки.
В 2023 году Степан зарабатывал 150 тысяч рублей в месяц и перечислил в бюджет 243 тысячи в качестве НДФЛ. В 2024 году он может вернуть эту сумму, а в 2025 году — оставшиеся 26 тысяч.
При желании Степан может запросить и второй вычет — на оплату процентов. Их он будет получать в течение ближайших двух лет. Эти деньги также можно использовать для выплаты кредита.
Вывод
На 2024 год снижение ежемесячных платежей по ипотеке возможно несколькими способами. Самый простой и выгодный — полное или частичное досрочное погашение, в том числе за счет материнского капитала или налогового вычета. Если регулярный платеж становится неподъемным для заемщика, стоит рассмотреть программы рефинансирования в различных банков. Формат траншевой ипотеки позволяет накопить на выплату ссуды до того, как кредитор начнет начислять высокие проценты. При это долг можно начать выплачивать, когда заемщик уже въехал в квартиру, и ему не нужно тратиться на аренду.
